【新艺元｜项目分享】投融资测算在规划设计中的思考与实践

近年来，存量更新常态化背景下城市建设从粗放式发展进入了精细化运营阶段，对规划设计项目在经济账方面提出了更高的要求，算不清楚账，设计很难真正落地。新艺元在此背景下持续进行了投融资测算相关的探索，并在项目中进行了广泛的实践与应用。本文将重点介绍投融资测算的研究目的、项目实践、经验总结，探索“面向运营”的从设计到实施一体化路径。

一、研究目的

首先，投融资测算在城市规划项目中的研究目的主要分为三个方面：

1、转变只做基础测算的模式，以投融资测算应对更新常态化。

大部分设计只做总投资、总收益两个方面的基础测算，对项目的回收周期、收益率等鲜有涉及，难以满足更新常态化背景下较高的要求。新艺元在基础测算之上深入探索，从现金流、各方收益、合作模式等多方面进行延伸，并综合考量回收周期、收益率等因素，以此应对更新常态化背景下对于投融资测算的较高要求。

2、转变先规划后测算的方式，以运营前置思维做深规划项目。

通常的设计方式为先做规划后进行测算，这种被动、单向的方式导致产品策划、用地布局等在经济账方面难以达到平衡。新艺元探讨运营前置思维做深规划项目，即将投融资测算前置、与产品策划和规划设计同步进行，在产品策划和规划设计阶段就考虑经济账因素，确保项目的可实施性与落地性。

3、转变常规设计为主的链条，以“4+1”实现设计到实施一体化。

大多数项目通常是以空间规划设计为主，在存量更新常态化背景下，项目的业务链相对单一，对经济账的重视度不够。新艺元探索“产业策划、空间规划、实施手册、载体设计”四个维度加投融资测算的“4+1”业务链条，打通策划、规划、测算的壁垒，提高对投融资测算的重视度，实现从设计到实施的一体化。

二、 项目实践

近年来，新艺元运用投融资测算方法已经在诸多项目中进行了实践，涉及城市核心区、老旧城区、居住片区、工业园区等，项目类型多元，项目尺度多样。通过项目实践，主要在以下几方面进行探索：

1、通过产业策划、规划设计、投融资测算的不断循环调整，确保设计成果的可行性。

在进行产业策划、规划设计的同时进行投融资测算，测算结果反馈到产业策划和规划设计上，并对产业策划、规划设计方案进行优化调整和验证。通过不断的循环，最终形成可行性高的产业策划和规划设计方案和投融资测算结果。

2、对政府、开发商、企业等多方主体的经济账分别测算，满足各主体的开发诉求。

一般项目的主体多元，包括政府、开发商、企业等，各主体对项目的利益诉求不一致，需要通过投融资测算进行精准把脉，从收益率、开发周期、回收周期等方面满足各主体的开发诉求，实现多方共赢，促进多方共同推进项目持续开展。

3、明确全土地生命周期的收益率、回收周期等经济数据，保障项目开发可行性大。

工业、商业、居住等不同性质的土地使用年限不同，在确定建设周期、土地价格、建设成本、自持比例、出售价格、出租单价和年限等各要素数据的基础上，针对各类用地的全土地使用生命周期进行测算，提出项目的收益率、回收周期等经济数据建议，保障收益率和回收周期在相对比较可观的状态，从而确保项目开发可行性。

4、提出开发模式、土地政策、产业金融政策等方面建议，指导项目有效推进实施。

在投融资测算的基础上，对政府、开发商、企业等各主体的合作模式、合作要点、以及项目的开发模式提出建议；同时针对土地、产业、金融等方面的政策进行梳理，从自持比例、地价优惠、产业补助、财政优惠等方面提出合理化建议，为项目的顺利实施提供支撑。

三、总结

综上所述，投融资测算在存量更新常态化背景下的重要性越来越高，需提升其在项目中的地位，在基础测算之上拓展收益率和回收周期等内容，充分发挥其对设计成果的修正与指导作用。新艺元在投融资测算方面的探索与实践，将为项目提供从设计到实施一体化的服务内容，为业主提供从产业策划、空间规划、实施手册、载体设计到投融资测算的更具前瞻性、操作性、可行性的高质量成果。