【新艺元｜项目分享】探索城市更新的关键密码

【背景】

随着我国城镇化率突破60%、全面进入城镇化中后期，城市建设从大规模、高速度的粗放型发展阶段进入高质量发展的新阶段，注重存量提质的更新探索成为各城市提升竞争力的战略选择。苏州作为全国第一批城市更新试点城市，将严格落实城市更新底线要求，在既有建筑更新、产城融合、大运河文化带建设等方面进行了城市更新先行先试。

新艺元通过《苏州行政中心片区城市更新概念规划》、《老旧小区城市更新模式探索》等项目的探索，致力于寻找一条具有苏州特色的城市更新实施路径。

【困境】

苏州市作为国家首批历史文化名城，又是拥有最多开发区的地级市，更新对象包括古城区、老城镇等各个方面，更新的方式涵盖微更新、拆除重建、功能提升、活化利用、环境治理等，在城市更新的道路上一直走在前列。但由于城市更新覆盖面广、政策性强、落地要求高，苏州市在实施过程中仍面临众多难点，同时也是其他城市面临的共性问题。四大共性问题具体如下：

共性问题：

1、疲于解决近期问题，难以顾及长远发展

现状更新仍以成片开发和微改造为主，更关注环境整治、建筑美观等迫在眉睫的问题，无法解决未来三十年的长远更新诉求。

2、自上而下城市更新，政府面临经济压力

以政府为主导的自上而下的方式，政府财政压力较大效益不理想，企业和居民成本小获利大，未能充分发挥居民的力量。

3、政策细则缺乏针对，利益主体难以协调

权利主体较多，顶层政策及细则缺失，更新积极性调动不足，利益主体诉求难以协调，时间较长。

4、老城开发条件严格，区域平衡难以为继

现有的成片改造模式仍采用地块自平衡或者区域平衡的方式，在增量用地有限的情况下难以为继。

面对愿景不明、财政压力、众口难调、平衡困难等问题，新艺元尝试跳出常规思维，着眼城市长远发展，创造性地探索新的更新模式，寻找内含“苏州韵味”的更新密码。

【密码】

01多价值维度的更新方法

面向长远更新的诉求，致力于解决本质问题，新艺元汲取新加坡等发达城市的更新理念，突破传统的更新思维，以更新目标、更新策略、更新模式、更新实施、产业更新、功能更新、空间更新、形象更新八大维度重新定义城市更新。

城市更新将不仅是物质空间的粉饰，而是融合产业升级、功能提质、服务优化等多维度的城市体系重建。

02多主体协同的更新模式

为减轻政府财政压力，以人本需求为导向，建立“自主更新”的新模式，政府提供政策支持，以居民为主导，鼓励居民按栋或按小区自主翻建，开发商转为代建方或运营方。

具体来说，鼓励政企合作进行方案设计，承担住房翻建成本和公共部分更新；居民自行解决过渡安置及装修费用，并让渡给政府公共配套增加的权益。

突出优势：

1、多主体获益

政府通过一次性投入和资产证券化形成一定的资金收益、长远的城市形象提升，居民收获良好的生活环境和公共服务，企业通过更新中代拆代建和更新后的物业运营及资产证券化的参与获得收益。

2、更新效率高

政府提供涵盖土地、金融、规模、运作等方面的政策支持，破除自主更新政策制约。与控规协调顺畅，无需调整指标，省去土地招拍挂流程。采用居民自主申报的形式，缩短大量协商时间。

03多阶段渐进的更新路径

现阶段的城市更关注单个地块或小范围的近期问题，未对区域发展提出明确目标，难以形成全生命周期的更新路径。新艺元认为在城市更新新阶段，需要精耕细作、动态生长、重点突破，做到既在点上用力，又在面上跟进，落实规划实施“一张图”，建设运营“一盘棋”。

具体策略：

1、全方位、多层次的城市更新体检

结合城市体检指标体系，采用数据收集、社会调查、城市自检三大分析方法对更新区域进行综合评判，识别土地价值高的区域。在此基础上划分更新单元，以地块为单位分析现状情况，评估更新方式与开发时序。

2、强系统、有特点的城市更新方案

坚持前瞻思维，加强系统规划，以混合开发和战略预留为原则，构建苏州特色的更新方案，分阶段实现城市发展的跃升。

3、明指标、提重点的分期更新计划

明确近、中、远期更新方案的规划人口、建设规模、目标产值等指标，提出阶段性目标愿景与发展重点。抓牢近期更新，切实解决现状问题；明确远期愿景，以量变促质变，全力推动城市更新提质。

04多类型混合的更新抓手

新艺元通过《苏州行政中心片区城市更新概念规划》、《老旧小区城市更新模式探索》等项目的研究，总结归纳出三类城市更新的节点，即生活类、服务类与混合类，选取其中土地价值高的区域作为抓手，建立更新示范。在规划过程中通过投资估算与开发运营前置理念保障抓手项目的实施落地性与经济可行性，并提出开发运营建议，从政府、开发商、社会等多方主体诉求出发，为弹性生长的城市更新做出可借鉴的尝试。

重点措施：

1、生活类——以人为本

主要针对高房龄居住小区，是城市更新中占比最高的类型。新艺元强调以人为本的城市更新理念，保留城市记忆与特色肌理；完善服务设施，注重对多层次需求的精准回应；营造精神场所，塑造舒适的宜居空间。

2、服务类——开放共享

主要针对行政、文化、体育等公共服务设施，是城市更新的活力引擎。新艺元建议将传统的内向型空间打开，植入多元功能，打造激发活力、聚集人气的特色节点。

3、混合类——因地制宜

主要针对用地混合、空间零散的区域，是城市更新的难点，也是机遇。新艺元强调前期的土地价值分析、现状效益评估和中后期的经济开发测算，力求因地制宜的明确发展目标，强调经济可行性，解决近远期的实施问题。

【结语】

当下，无论是新城局部更新还是老城整体改造，都不再拘泥于物质空间的美化、重建，而是以人本体验为核心，将城市的愿景定位、经济发展、品牌构建等赛道联结起来，进一步延伸更新的意义，挖掘城市的历史和文化价值。相信在不远的未来，有许多被年轻人遗忘的“老四方”，会以一种全新的姿态，迎接它的“新住民”。